Gdy nieruchomość należy do kilku właścicieli, może powodować to wiele problemów. Jednym z rozwiązań jest wtedy zniesienie współwłasności w nieruchomości należącej do wielu właścicieli jednocześnie.
Polskie prawo wyróżnia dwa rodzaje współwłasności, a mianowicie współwłasność łączną oraz ułamkową.
Pierwszy rodzaj współwłasności stosowany jest wtedy, gdy każdy współwłaściciel posiada określony udział w nieruchomości. Wtedy także każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wysokości udziałów, ma prawo do nieruchomości.
Z kolei współwłasność łączna najczęściej jest wynikiem zawarcia związku małżeńskiego – nie ustala się wówczas wysokości udziałów każdego ze współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności najczęściej ma miejsce w sytuacji, gdy współwłaściciele przy wspólności ułamkowej nie mogą dojść do porozumienia w kwestii użytkowania czy sprzedaży nieruchomości.
Zniesienie współwłasności polega wówczas na zerwaniu obowiązującego dotychczas stosunku prawnego oraz na przekazaniu dawnym współwłaścicielom nowych praw do nieruchomości.
W przypadku czynności dotyczących bieżącej eksploatacji do zniesienia współwłasności wystarczy złożenie wniosku przez jednego współwłaściciela – obojętnie od wysokości jego udziałów.
W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zniesienie współwłasności mogą wykonać ci współwłaściciele, których wspólne udziały w nieruchomości są wyższe od 50 proc.
Najprostszą metodą zniesienia współwłasności jest fizyczny podział nieruchomości, na przykład podział domu na dwa piętra czy podział działki na dwie oddzielne.
Zdarza się jednak, że fizyczny podział nieruchomości nie jest możliwy, na przykład w przypadku małego mieszkania, w którym nie można wydzielić takich części.
W przypadku zniesienia współwłasności przez przejęcie nieruchomości przez jednego właściciela, musi on spłacić pozostałych współwłaścicieli. Wtedy może uzyskać prawo do własności całej nieruchomości.
Współwłaściciele mogą też dojść do porozumienia i zgodzić się sprzedać nieruchomość, a następnie podzielić się zyskami zgodnie z posiadanymi udziałami.
Może zdarzyć się jednak, że współwłaściciele nieruchomości nie mogą porozumieć się pomiędzy sobą, ponieważ każdy z nich ma inne stanowisko.
Wtedy sprawa może być skierowana do sądu, który następnie może orzec o zniesieniu współwłasności przez jedną z powyższych metod – podział fizyczny, przekazanie nieruchomości jednemu właścicielowi ze spłatą innych albo przez sprzedaż nieruchomości.
