Określone prawa do nieruchomości mogą wpływać na możliwość jej sprzedaży. Wiele pytań wywołuje również sprzedaż nieruchomości obciążonych dożywociem.
Umowa o dożywocie, umowa dożywocia lub też dożywocie to rodzaj umowy na gruncie prawa cywilnoprawnego, na mocy której nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywającemu nieruchomość (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie w zamian za przeniesienie na jego rzecz własności tej nieruchomości.
Zatem umowa dożywocia powoduje przeniesienie własności nieruchomości z jej dotychczasowego właściciela na nowego. Przeniesienie własności równocześnie wywołuje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia.
Nabywca nieruchomości nie wie, jaka będzie długość życia dożywotnika – w związku z tym nie wie także, jak długo będzie musiał go utrzymywać.
Umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, dlatego konieczne jest udanie się do biura notarialnego.
Kiedyś nie było obowiązku ujawniania umowy dożywocia w księdze wieczystej, niemniej jednak obecnie przepisy tego wymagają. Ujawnienie to następuje w dziale III księgi wieczystej.
Dokładny zakres uprawnień dożywotnika jest określony w umowie o dożywocie. Najczęściej obejmuje ona zapewnienie odpowiedniej pomocy dożywotnikowi oraz organizację jego pochówku przez nabywcę nieruchomości.
Nieruchomości obciążone umową dożywocia mogą być sprzedane przez obecnego właściciela. Osoba zbywająca nieruchomość nie musi przy tym posiadać zgody dożywotnika na to, aby dokonać transakcji.
Nieruchomość obciążona prawem dożywocia może więc podlegać zbyciu, warto jednak wskazać, że prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym. W związku z tym obowiązki poprzedniego nabywcy nieruchomości w związku z umową dożywocia przechodzą na nowego właściciela.
Warto jednak wskazać, że sprzedaż nieruchomości, która jest obciążona prawem dożywocia, może być bardzo trudna. Dodatkowo, ciążące na nieruchomości prawo do dożywocia może obniżać jej wartość.
Najprostszym sposobem na sprzedaż nieruchomości z dożywociem jest skorzystanie z usług skupów nieruchomości – firm, które zapewniają swoim klientom kompleksową obsługę związaną z transakcjami nieruchomości, także obciążonymi określonymi prawami.
Gdy ma miejsce zbycie nieruchomości, dożywotnik może domagać się prawa do żądania zmiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę, która odpowiada wartości owego prawa.
Wysokość renty, którą może otrzymać dożywotnik, jest określona przez sąd. Pod uwagę bierze się wtedy między innymi wartość rynkową nieruchomości.
Sprawy dotyczące ustalenia renty dla dożywotnika mogą jednak ciągnąć się w sądach latami.
